Лето прибылью согрето

Такое предложение найма, - говорит Юлия Гасиловская, директор отделения <Центр аренды> компании <Бест-Недвижимость>, - как правило, возникает в сегменте экономкласса. На время летнего периода владельцы самого дешевого столичного жилья хотят получить дополнительный заработок<. Да и арендаторам выгодно. <Сезонное предложение дешевле>, - уточняет Оксана Каплина, руководитель отдела качества компании <Хирш>. Другой вопрос, в каком состоянии найдут арендодатели свою квартиру после <краткосрочных> жителей.

Такая альтернатива

По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании <Пересвет-Недвижимость>, спрос на краткосрочную аренду достаточно велик. <Во-первых, снять номер в гостинице дороже в два и более раз, во-вторых, при найме квартиры месторасположение выбираешь на свое усмотрение, а найти гостиницу во многих районах Москвы достаточно проблематично, - аргументирует она. - Кроме того, в квартире есть кухня, можно приготовить себе еду>. <Любой человек, даже получив жилье во временное пользование, т. е. арендовав его, хочет сохранить домашний уют, свободу действий и перемещения. К сожалению, гостиница, как правило, такой возможности не предоставляет>, - добавляет Гасиловская. С другой стороны, рассуждает Фабрицкая, <гостиница - это гарантированное обслуживание: номер можно заранее забронировать, все более предсказуемо. В случае с квартирой никаких гарантий нет>.

Тем не менее есть существенный аргумент в пользу аренды - это экономия денежных средств. <Даже при наличии комиссионных затраты будут меньше, чем проживание в далеко не лучшей гостинице Москвы>, - резюмирует Гасиловская.

По расчетам Каплиной, <квартира, даже если брать не сезонные цены, стоит 21 000-22 000 руб. в месяц - получается по 700 руб. в день. Если сезонно - то вообще чуть больше 500 руб. А гостиничный номер - от 3000-4000 руб. в сутки>. Кроме того, как рассказал Евгений Скоморовский, управляющий директор , <каждый день на рынке появляется более 100 новых предложений жилья в краткосрочную аренду>. А по словам Гасиловской, традиционно в конце весны - начале лета предложение превышают спрос в 2-2,5 раза.

Так что и выбор есть, и финансовые преимущества очевидны - по сравнению с гостиницами, выбор которых в сегменте экономкласса крайне скудный. Как напомнила Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании <Инком-Недвижимость>, в Москве налицо нехватка недорогих 3-звездочных отелей.

Временные жители

<Важно понимать: "летние" - это прежде всего те квартиры, в которых люди живут почти весь год, это их дом, поэтому сдавать абы кому свою квартиру на пару месяцев никто не хочет, - рассказывает Вадим Варченко, специалист департамента аренды "Century 21 Еврогруп". - Большинство москвичей предпочтут вернуться в конце лета в свой дом, который не будет превращен в помойку случайными жильцами>.

Посему, как описывает Скоморовский, <как правило, собственники жилья предпочитают видеть в качестве нанимателя одинокую женщину или семейную пару без детей, предпочтительно славянской внешности, имеющих постоянную регистрацию в Москве или Московской и близлежащих областях. Однако в основном спросом краткосрочная аренда пользуется у другого контингента: тех, кто использует возможность подзаработать в столице в летний период, когда есть возможность снять жилье подешевле на короткий срок. Среди потенциальных нанимателей - представители разных национальностей. Потенциальными арендаторами также являются абитуриенты - молодые люди, не все из которых тихие интеллигентные "ботаники". Или студенты-заочники, сдающие сессию, или туристы>. Кроме того, по словам Гасиловской, небольшой процент - это москвичи, которые планируют в своей квартире капитальный ремонт.

Тем не менее, по словам Юлии Гасиловской, у наймодателя выбор потенциального нанимателя на такой короткий срок невелик.

Как рассказала Оксана Каплина, есть определенные категории арендаторов, которым квартира нужна на непродолжительное время. Например, семья купила новостройку <в бетоне> или вторичную квартиру в <убитом> состоянии. В обоих случаях нужен серьезный ремонт, жить в квартире в этот период - когда будут перестилать полы, менять сантехнику и т. д. - невозможно. Съемная квартира на 3-4 месяца - оптимальный вариант, по ее мнению.

Варченко называет еще одну категорию: <Те, кто продал свою квартиру и снимает временно жилье, пока не найдет себе подходящий вариант в собственность>. Таких арендаторов, по мнению эксперта, 10-15%. <Кстати, это грамотный ход - выгодно продать свою собственность до начала привычной летней стагнации, а летом спокойно искать себе квартиру, пока цены не начали снова ползти вверх, что традиционно случается по осени>, - оценивает Варченко.

В хорошие руки

Основная проблема, по мнению Варченко, - как сдать свою квартиру на лето в хорошие руки. <Учитывая то, что основной сегмент спроса - это приезжие (их, по мнению Варченко, 60-70%), велики шансы в конце лета обнаружить в своей квартире гораздо большее число проживающих, нежели было оговорено ранее. Либо мебель будет сломана, соседи затоплены. Во избежание подобных сюрпризов риэлторы настоятельно советуют сдавать квартиру через них, обязательно заключив договор. <Чтобы можно было впоследствии через суд потребовать компенсацию возможного ущерба> - таков аргумент.

Но закавыка в том, что, по мнению Фабрицкой, <рынок краткосрочной аренды довольно специфичен и в основном эти услуги предоставляют небольшие компании, деятельность которых сосредоточена именно в данном сегменте. Агентства, предоставляющие квартиры внаем на длительный срок, заключают с собственником договор доверительного управления. Это обязывает фирму следить за состоянием квартиры. В случае кратковременной аренды следить за квартирой становится сложнее, вероятность нанесения ущерба значительно повышается. Чтобы эффективно вести данный бизнес, необходимо на нем специализироваться>.

Возможно, именно из-за отсутствия должного количества агентств-специалистов в области краткосрочной аренды хозяева недвижимости вынуждены самостоятельно подыскивать жильцов в свои квартиры. По мнению Галины Киселевой, <сами хозяева квартир в данный момент делают лишь первые шаги в сторону цивилизованного рынка>. И в итоге платятся за это сломанной мебелью, разбитой посудой (хорошо, если не залили соседей).

<Что касается агентств, - уточняет Оксана Каплина, - то они краткосрочную аренду не любят. Потому что здесь беготни столько же, а комиссионные выцарапать сложно. На дешевом рынке, как известно, платит снимающий - одну месячную плату. Если он арендует хотя бы на год, то эти деньги "размазываются" по 12 месяцам - и не так обидно. А если на 3-4 месяца, то сумма комиссионных кажется уже значительной>. Тем не менее, по мнению Гасиловской, <аренда квартир на короткий срок равно интересна агентствам недвижимости, как и иные варианты>.

Как рассказал Скоморовский, как арендаторы, так и арендодатели сталкиваются еще с такой проблемой, как досрочное прекращение договорных обязательств. Так, арендатор может не найти устраивающую его работу, или абитуриент досрочно завершает свой процесс поступления в вуз, поэтому необходимости в продолжении пребывания в столице нет. Иногда собственники жилья узнают об этом постфактум, когда подходит срок очередного платежа. В свою очередь, некоторые арендодатели имеют привычку вернуться в город с дачи из-за плохой погоды или просто потому, что <стало скучно>.

Возможны и другого рода проблемы, связанные с краткосрочной летней арендой. Например, иногда хозяева квартир, желая сдать на лето свое жилье, могут попросту обмануть арендатора, рассчитывающего на более длительный срок аренды. <Сезонное предложение дешевле обычного, поэтому совершенно не факт, что хозяин скажет вам, что он сдает до сентября, - рассказывает Каплина. - Пообещает, что на несколько лет, даже подпишет договор, а в начале осени огорошит известием, что у него "изменились обстоятельства" - в этих вопросах граждане весьма изобретательны>. И придется искать квартиру уже в <высокий сезон>, когда цены выросли. <И комиссионные, которые вы заплатили в апреле-мае риэлтору, вам тоже никто не вернет>, - говорит Каплина. Но, по ее словам, обычно такие хитрости видны опытному глазу: <Если в квартире есть вещи, используемые хозяевами в повседневной жизни, аренда временная. Сушится белье, еда в холодильнике - все это должно насторожить>.

Цена удовольствия

По оценке Скоморовского, предлагаемое внаем на короткий срок жилье на 20-40% дешевле по сравнению с долгосрочной арендой. Гасиловская считает, что если квартира предлагается внаем на месяц-два, то цена может быть ниже максимально на 10%.

Комнаты сдаются по цене от 7000 руб. в месяц, 1-комнатные квартиры, а также 2-комнатные квартиры с одной закрытой комнатой - от 16 000 руб., 2-комнатные квартиры стоят от 23 000 руб. <Однако агентства, - по словам Скоморовского, - возьмут с нанимателей те же 80-100% от месячной арендной платы, что и в случае с долгосрочной арендой>. Именно поэтому многие наймодатели стараются найти клиентов среди знакомых или знакомых знакомых, с одной стороны, чтобы не отдавать квартиру неизвестно кому, с другой - чтобы сэкономить на услугах агентств недвижимости.

<В предложении преобладают квартиры в спальных и отдаленных районах, на окраинах, это связано с тем, что большинство арендаторов - все-таки приехавшие на заработки люди, - говорит Варченко. - Средняя цена предложения - 20 000 руб. за 1-комнатную квартиру не в центре. В центре дороже - от 30 000 руб. в месяц. В основном это, конечно, квартиры среднего класса, без евроремонта, в обычных панельных домах. Хотя попадаются и хорошие варианты в центре, но они уже дороже - 50 000-100 000 руб.>. Что касается поведения цен, то, по словам Гасиловской, <динамика соответствует динамике долгосрочного найма>.

Как сдать

<Сдают сезонные квартиры по-всякому - рассказала Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации "Рескор", - и через агентства, и через знакомых. Особых капризов по поводу того, кому сдавать, у этих арендодателей нет - тут сильная конкуренция. Желающих снять жилье на таких условиях немного>.

<Конечно, собственники квартир, сдающие свою недвижимость на краткосрочный период, стараются найти арендаторов среди своих знакомых и начинают поиск загодя, - отмечает Скоморовский. - Однако такой способ далеко не всегда приносит результат. По этой причине чем ближе начало дачного периода, тем большее количество арендодателей обращается в агентства, специализирующиеся на сдаче жилья в аренду, у которых есть постоянный поток клиентов на бюджетное жилье>.

<Конечно, у многих могут объявиться дальние родственники и просто знакомые из других городов, которым может понадобиться их квартира на лето, - считает Вадим Варченко, - и тогда они предпочтут сдать ее "своим", во всех других случаях сдают через агента>.

<Риски снижает корректно составленный договор найма>, - настаивает Гасиловская. Киселева подтверждает: <Обязательно нужно заключать договор с владельцами квартиры или лицами, действующими от их имени (родственники или риэлторские агентства, действующие на основании доверенности) на основании необходимых правоустанавливающих документов>.

<Договор краткосрочной аренды отличается некоторыми нюансами, но основные моменты (предмет договора, права и обязанности сторон) остаются такими же, и обычный договор можно использовать как шаблон, - продолжает Киселева. - Так же, как и при смене долгосрочных жильцов, хозяева квартиры должны поменять личинки замков: стоит это недорого, а новые жильцы будут уверены в неприкосновенности своего имущества>. Точно так же хозяин квартиры вполне справедливо и <законно> берет с заселяющихся квартирантов залоговую сумму, из которой покрывает возможные убытки в случае порчи имущества. И так же, как и при долгосрочной аренде, ни при каких условиях хозяин квартиры не имеет права требовать у квартирантов в залог паспорт. <Я бы не рекомендовала отдавать свой паспорт кому бы то ни было, тем более в Москве, где он может понадобиться в любой момент>, - говорит эксперт.

Что касается уплаты налогов, то платить придется лишь в том случае, если составленный в агентстве договор понесут в налоговую инспекцию, - рассказала Каплина. - А понесут этот договор в налоговую только считанные единицы - в основном те, кому не спрятаться, например владельцы дорогих квартир, которые сдаются вбелую. К владельцам облезлых панелек на окраине, которые сдали только на лето, это никакого отношения не имеет - они скорее всего не будут ничего регистрировать и платить налоги<, - подытоживает она.

Диана Романовская Ведомости